Madepro.site

Расчет экономической эффективности

Основные характеристики и особенности, функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: создание новых объектов недвижимости; передачу прав на недвижимость; установление равновесных цен на объекты недвижимости; эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

куплю-продажу; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств;

•с частичным или полным изменением состава собственников:

приватизацию; национализацию; изменение состава собственников; внесение в уставный капитал; банкротство хоз. субъектов (с удовлетворением требований кредиторов);

• без смены собственника:

инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ; изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; страхование различных форм недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости

- спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости, создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Особенности рынка недвижимости

Признак

Характеристика

Локализация

- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения

Вид конкуренции

- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала

Эластичность предложений

- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым

Степень открытости

- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная

Конкурентоспособность товара

- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

Условия зонирования

- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности

Оформление сделок

- юридические сложности, ограничения и условия

Стоимость

- включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Перейти на страницу: 1 2

Читайте также:

Расчет себестоимости продукции, ее влияние на финансовые ресурсы деятельности организации На любом этапе жизни компании неизменно существует задача учета, анализа и управления затратами. В учете затрат из года в год банально повторяется один вопрос: "как правильно их посчитать". Для решения принципиальных задач - сколько нужно продавать и по какой цене, чтобы данный п ...